Купить дачу. Как правильно это сделать. Советы опытных садоводов.

Купить Дачу. Как правильно это сделать. Советы опытных садоводов.

Что ни говори, а проведённое на даче лето, вдали от городского шума и выхлопных газов, это несказанное удовольствие. Молодость проходит, а с ней и тяга ко всякого рода путешествиям. Однако надо отметить, что в последнее время значительно увеличился процент и молодых семей, понимающих пользу загородной жизни для своих детей. А тот, кто хоть однажды вкусил сладость только что сорванного молодого огурчика, причём выращенного собственными руками, с нескрываемой скорбью и с сожалением смотрит на этого беднягу, доказывающего экономическую выгоду от покупки такого огурца в магазине.

Дача это экологически чистые продукты, тишина, это здоровье детей, проводящих 99% времени на солнце и чистом воздухе, это движение которое, как известно – жизнь.

Однако, покупка дачи, как и любой другой недвижимости, может сопровождаться наличием «подводных камней», способных превратить радость встреч с природой в шок, а также нескончаемую круговерть нервотрёпок и судилищ. Поэтому далеко не лишним будет узнать все особенности данной процедуры, чтобы избежать неприятных ситуаций.

Читатель не хуже автора знает народную мудрость, повествующую о том, что

на рынке два дурака, где один продаёт, а другой покупает.

Разумеется, Вас привезут на участок. Будут вздыхать, сокрушаться и искренне сожалеть, что если б не обстоятельства, то они бы никогда…. Всё это маркетинг. Поэтому заткните уши и смотрите своими глазами.

Куда смотреть.

Первое куда надо смотреть, так это не в выписку из ЕГРН, а в Межевой план, Межевой паспорт или ГосАкт, который должен быть в каждом порядочном садоводстве. Сегодня трудно найти садовый участок вне садоводческого некоммерческого товарищества – СНТ. По крайней мере у нас в Иркутской области я таких не знаю. До 01 января 2019 такие объединения дачников имели множество форм. Это и дачные некоммерческие товарищества (ДНТ), партнёрства, кооперативы и объединения. Сегодня таких форм осталось только две – СНТ и ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества, о которых в Иркутской области я также ничего не слышал). Так что если дачный коллектив до сих пор не сменил название и не поменял Устав, то Вам впору задуматься об адекватности руководства, правой просвещённости садоводов и вообще, куда вы засовываете голову, платя немалые деньги. Не утешайте себя тем, что закрывшись за высоким забором, вы пошлёте всех на … небо, за звёздами… Именно они, «непросвещённые» будут выбирать руководство СНТ и его Правление, определять размер взносов и многое другое, включая высоту вашего забора, если что…

Так вот ищем председателя СНТ и просим его показать интересуемый нас участок на Межевом плане. Если его нет, то в Госакте, если и его нет, бегите от туда. Смотрим на кадастровый номер из ЕГРН (этот номер вы старательно перепишете себе из документов продавца) и ищем его в плане. Так же по этому номеру можно увидеть этот земельный участок на Публичной кадастровой карте (так и вбейте название в поисковике браузера), но лучше вживую – на карте СНТ. Всё это должно удостоверить Вас в том, что земельный участок действительно находится в границах садоводства, а не где-нибудь в соседнем лесу или за забором СНТ и приватизирован мошенническим образом за счёт площадей земли в внутри садоводства.

Наличие у продавца выписки из ЕГРН ещё не означает, что участок в границах СНТ.

Поэтому Вас однозначно не примут в члены садоводства, к участку, как правило, нет законных подъездных путей, а правление СНТ откажет в подключении к электросети и водоснабжению. И в итоге Вы купите одинокий надел земли и в лучшем случае будете вынуждены тянуть электролинию сами и бурить скважину, а в худшем, Росреестр аннулирует объект и попросит Вас освободить место. Это тот момент, который старательно обходят риэлторы, заинтересованные в скорой сделке.

Далее. Просим председателя подтвердить, что продавец является членом СНТ и внесён в реестр садоводов. В нормальных СНТ внесение данных о вновь принятых садоводах происходит после общего собрания, потому как оно и только оно имеет право принять человека в свои ряды (и об этом в протоколе общего собрания должна быть запись). Может быть и такое, что человек не захотел вступать в СНТ, а решил вести хозяйство индивидуально. До 01.01.2019 с такими индивидуалами заключали отдельные договоры. В общем Председатель всё Вам порасскажет. Всё вложит – ничего не утаит. И встретит он Вас как брата, потому как видит в Вас будущего члена Товарищества. Жива ещё в наших людях любовь к коллективу, общине семейственности.

Итак, допустим, что всё в порядке. Участок соответствует указанной в ЕГРН площади, расположен в границах СНТ, а продавец официально зарегистрирован в реестре как член этого СНТ.

Смотрим дальше.

Теперь нам нужен бухгалтер садоводства. Он с Председателем, как правило, ходит парой. Смотрим в его талмуды, а с 01.01.2019 в банковскую выписку. Бухгалтер должен нам сообщить о наличии или отсутствии задолженностей у владельца участка, который вы решили купить. Потому как, покупая участок, вы принимаете на себя и все долги предшественника. Ладно, если сумма для Вас не чувствительная, но может оказаться очень даже приличной.

При этом – опять показателен бухгалтер. Если он (она) достал засаленную старую амбарную книгу и поплевав на палец, долго листая её начал при вас ругаться с посетителем о непогашенных долгах, а тот в ответ совать ему корешки квитанций, выписки из которых тот якобы забыл сделать, то вот Вам и ещё один показатель – куда Вы вступаете. Вступивший с 01.01.2019 года ФЗ № 217 требует вести финансовую деятельность исключительно через банковские счета, да и коллектив садоводов мог бы приобрести бухгалтеру ноутбук, хотя современные бухгалтеры уже давно имеют свои.

Идём дальше.

Допустим, долгов нет и всё у нас хорошо.

Приезжаем на участок одни и опрашиваем соседей. Хорошее ли садоводство? Как живёте с соседями? Как с грунтовыми водами? Хорошо ли охраняют? Не воруют ли? Часто ли отключают электроэнергию и прочее, прочее, прочее. Может оказаться так, что в садоводстве за год поменялись три председателя (два проворовались и сбежали), свет отрубают пять раз в неделю за долги перед снабжающей организацией, а уровень грунтовых вод регулярно топит подвалы и в домах из-за этого сырость. Садовые деревья тоже долго не живут, корни гниют. А дома обворовывают систематически, потому что сторож выходит из сторожки только по нужде. С соседями они “на ножах” и те уже подали на них в суд, так как последние залезли на их территорию. А ещё продавцы «прирезали» себе дополнительно несколько соток за пределы границы садоводства, что бы продать подороже и ближайшая проверка Росреестра прикажет вернуть забор обратно и наложит штраф.

У самих соседей всё лето на участке живёт человек десять и все со своими интересами. Кто-то слушает магнитофон, кто-то чинит бензопилу, кто-то забивает козла, а кто-то стучит молотком, ремонтируя толи старый Москвич, то крышу. Дети орут, собака лает, короче, жизнь кипит.

Так что, объективная информация Вам не повредит.

Но, будем считать, что всё нас устраивает и мы решаемся на сделку.

Сделка

Все этапы самой сделки требуют аккуратности и внимания со стороны обеих сторон. Сама процедура обязательно должна сопровождаться оформлением соответствующего договора и обязательно в письменном виде.

Очень важно, чтобы продавец участка (и строения на нём) имел все необходимые документы на руках. Ведь если какого-то из них будет недоставать, сделку могут признать не действительной.

Основное, на что обратить внимание при покупке дачи ‒ это наличие всех необходимых документов у продавца. Также нужно поинтересоваться, не наложены ли какие-то обременения на дачу, которая продается.

Конечно, земельный участок с домом теоретически можно продать и без наличия документов. В этом случае объект будет считаться самостроем. Незавершенные строения в пределах земельного участка могут быть незарегистрированными постройками. Существует вероятность, что через какое-то время их признают незаконно возведенными. В лучшем случае все расходы на приватизацию лягут на вас, а в худшем варианте после этого суд может вынести решение о сносе подобных объектов. Поэтому перед участием в сделке покупателю стоит проверить, что все объекты зарегистрированы.

Итак, сделка между продавцом и покупателем оформляется путем заключения договора купли-продажи.

Этот этап необходимо проводить в присутствии нотариуса.

И продавец, и покупатель заинтересованы в успешном проведении сделки. Необходимо с ответственностью подойти к данной процедуре. К сожалению, сейчас на рынке существует множество мошеннических предложений от недобропорядочных лиц. Поэтому очень даже рекомендуем расширить свои познания законодательства.

Законодательная база

Закон регламентирует процедуру купли-продажи садового участка, и все её основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:

Стороны должны оформлять соглашение в соответствии с требованиями, изложенными в ст.ст. 549 – 557 ГК РФ.
Процедура перехода прав собственности регламентируется ст. 218 ГК РФ.
Порядок проведения расчетов между сторонами должен осуществляться в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Некоторые правила, касающиеся сделок с подобной недвижимостью, содержатся и в Земельном кодексе России. В общем виде схема при заключении сделки выглядит следующим образом:

Покупатель и продавец достигают устной договоренности.
Подготовка и оформление продавцом необходимых документов.
Заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи и регистрация сделки.
Проведение расчета между сторонами.
Переход прав собственности.

Но, существуют варианты, например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку. В этих случаях более профессионально сделку проведёт опытный риэлтор, не стоит пренебрегать его услугами.

Но тем не менее, будет не лишним знать, что в соответствии с действующим законодательством, в счет материнского капитала можно приобрести жилое строение, которое удовлетворяет следующим параметрам:

имеет фундамент;
обладает всеми инженерными коммуникациями, которые необходимы для круглогодичного проживания;
расположено в черте населенного пункта.

Имейте в виду, садовый дом для сезонного проживания на маткапитал купить нельзя!

Более того, материнский капитал возможно реализовать в счет приобретения подобной недвижимости, но лишь после того, как вашему второму малышу исполнится 3 года.

Можно ли купить дачу в рассрочку?

Можно, но экономическая ситуация в стране вряд ли кого подвигнет решиться на такое. Всё и сразу – девиз этого времени!

Закон не запрещает приобретать подобную недвижимость в рассрочку. При этом порядок заключения сделки практически не отличается от того, когда недвижимость покупается за наличные.

Если недвижимость приобретается в рассрочку, стороны должны включить в соглашение следующую информацию:

стоимость объекта;
объем денежных средств, вносимый покупателем ежемесячно (или поквартально);
вариант расчета ‒ либо безналичный перевод или наличные;
период рассрочки (график, вариант внесения всей суммы не забудьте);
приемлемый для обеих сторон режим эксплуатации участка в период действия рассрочки. Либо вы уже им пользуетесь, либо только после выплаты половины суммы (или одной третьи, как решите).

Такой Договор также подлежит регистрации и после успешного ее прохождения покупатель получит на руки документ, скорее всего это будет Акт о наличии ограниченных прав на недвижимость. После внесения всей суммы в полном объеме стороны составляют документ, о снятии ранее наложенных ограничений. В этом случае покупателю важно придерживаться оговоренного графика внесения платежей. Ведь в случае заблаговременного расчета недобропорядочный продавец может вдруг исчезнуть или резко увеличить стоимость недвижимости.

Все расчеты необходимо проводить лишь после оформления соответствующих бумаг.

Следующая модная ныне вещь – ипотека.

К ипотеке люди прибегают, когда не хватает всей суммы для приобретения недвижимости, а получить садовый участок в собственность хочется. Многим известно, что по ипотечному кредиту можно приобрести квартиру или дом. Так вот, подобную недвижимость также можно приобрести в ипотеку. Кредитование в этом случае практически аналогично ипотеке на квартиру. Единственное, придётся найти банк, предоставляющий услуги по такому виду кредитования, а ставки на него немаленькие.

Нет смысла забивать Вам голову перечислением всех документов и их копий, необходимых для совершения сделки. Оставьте это риелторам. Вы же не собираетесь делать себе операцию по удалению аппендицита самостоятельно. Правильно, Вы идёте к специалисту. Вот и в этой сфере надо идти к специалисту. Иначе рискуете потерять и деньги, и время, и веру в себя и в людей.

Наиболее распространённая ошибка при заключении подобной сделки ‒ приобретение садового участка с неполным комплектом документов или с задолженностью.

Для покупателя существует вероятность столкнуться с мошенником, продающим чужие земельные участки, в том числе и через агентства, поэтому следует очень осторожно подходить к покупке. Однозначно стоит отказаться от сделки, если продавец отказывается предоставить Вам оригиналы документов, под каким – либо предлогом, заменяя их копиями.

Помните! В подобной ситуации покупатель после участия в подобной процедуре может остаться без денег и без недвижимости.

Мы затронули все основные этапы при приобретении недвижимости – как садовые участки и дома на них. Кому-то такой алгоритм может показаться слишком усложнённым, но Вы ведь не мороженное на палочке покупаете. Поэтому не торопитесь, повстречайтесь с потенциальными соседями, председателем и бухгалтером. Чем больше Вы будете знать из истории земельного участка, тем меньше скелетов в шкафу вы получите.

Удачи в делах!